서울시 정비구역 지정고시...전체 사업비 5.2조
최고 35층, 31개동, 5778세대(공동주택 678세대)로 재건축
일반분양가 3.3㎡당 7700만원 예정...원베일리보다 2000만원 비싸
건폐율 50% 이하, 용적률 299.9% 이하 적용
서울 은마아파트의 정비구역 지정 및 정비계획이 확정 고시되면서 재건축 사업이 7부 능선을 넘었다.
16일 관련업계에 따르면 서울시는 강남구 대치동 은마아파트 일대 24만3552㎡를 정비구역으로 지정하고 지구단위계획(구역) 지형도면 등을 확정 고시했다. 작년 12월부터 시행된 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안에 따라 이번 고시에는 추정 분양가와 공사비, 조합원 분담금 등이 포함됐다.
이번 고시에 따라 은마아파트는 28개동, 4424세대 규모에서 최고 35층, 31개동, 5778세대(공동주택 678세대)로 탈바꿈한다. 건폐율은 50% 이하, 용적률은 299.9% 이하가 적용된다. 지난 10월 도시계획위원회 심의 당시 용적률은 250%였지만 특별건축구역 지정, 공공주택 건설에 따른 상한용적률 완화 등으로 법적상한 용적률이 299.9%로 늘어났다.
도정법 개정에 따라 공개된 은마아파트 재건축사업의 추정 사업비는 총 5조2135억원, 공사비는 3.3㎡당 700만원이다. 최근 1년여간 서울에서 재건축·재개발 사업을 진행한 단지 7곳의 평균 공사비 668만7000원보다 소폭 높은 가격으로 공사비를 책정했다는 것이 은마아파트 재건축 추진위원회(이하 추진위)의 설명이다. 지난해 10월 시공사를 선정한 '흑석2구역 재개발사업'의 공사비가 765만원이었다.
가장 높은 관심을 모았던 일반분양 가격은 3.3㎡당 7700만원으로 예정됐다. 역대 최대 분양가를 기록했던 반포 '래미안 원베일리'(5653만원)보다 2000만원 이상 높은 가격이다. 이 경우 전용면적 84㎡ 의 분양가는 약 26억원, 59㎡는 약 19억원 수준이다. 가장 넓은 면적인 109㎡는 30억원까지 가격이 올라갈 것으로 보인다. 재건축을 통해 조합이 벌어들일 수입(조합원 분양 포함)은 15조2424억원에 달한다.
조합원들의 분담금을 결정짓는 비례율(재산인정비율)은 100.47%로 정해졌다. 비례율은 조합원들이 기존에 가지고 있던 재산을 재건축 이후 인정받을 수 있는 비율이다. 비례율에 따라 재건축 이후 신축 아파트 입주를 위해 조합원이 내야 하는 분담금이 정해진다.
현재 조합원이 보유한 은마아파트의 추정가액은 한국부동산원, KB부동산, 실거래가 등을 참고해 76㎡는 19억원, 84㎡는 22억원으로 정해졌다. 추정 종전가액과 비례율을 고려하면 84㎡를 보유한 조합원이 같은 평형의 신축 아파트에 들어가기 위해서는 1억1847만원의 분담금을 내야 한다. 조합원 분담금은 최대 7억7654만원(76㎡→109㎡)까지 늘어날 수 있다.
은마아파트 재건축 사업지가 정비구역으로 지정되면서 추진위는 본격적인 조합 설립 절차에 들어간다. 이날 관할 구청에 조합설립동의서 검인을 신청하고, 구청 승인이 떨어지는대로 주민을 대상으로 동의서 징구에 나선다.
추진위 관계자는 "이번 고시에 담긴 추정 사업비와 공사비, 분양가 모두 향후 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지하기 위해 보수적으로 산정됐다"며 "조합설립 이후 주민들의 의견을 수렴해 올해부터 바뀐 서울도시기본계획에 따라 최대 50층 등으로 재건축 계획이 바뀔 경우 사업비와 분양가, 비례율 모두 조정될 수 있다"고 말했다.
김남석 기자(kns@dt.co.kr)
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